Mudanças na legalização de Al

Alterações ao Regime Jurídico do Alojamento Local 

O recém-publicado Decreto-Lei n.º 76/2024 introduz alterações significativas ao regime jurídico do Alojamento Local (doravante "AL"), que entrará em vigor no dia 1 de novembro de 2024.  

Estas alterações visam consolidar o setor da AL de forma equilibrada com o mercado da habitação e recalibrar os direitos de iniciativa privada, propriedade privada e habitação, promovendo simultaneamente o turismo sustentável. 

Entre as principais alterações introduzidas por este decreto está a revogação de certas disposições estabelecidas pelo "Mais Habitação", que vinham sendo contestadas pelos operadores do setor de AL. Estas disposições revogadas incluíam o prazo e a renovação obrigatória dos registos de LA, a suspensão de novos registos de apartamentos e estabelecimentos de acolhimento em unidades independentes a nível nacional (exceto para áreas designadas como territórios interiores na Portaria n.º 208/2017 de 13 de julho), a exigência de renovação de registos de AL em 2030 e a caducidade de registos inativos. 

Além disso, o Decreto-Lei n.º 76/2024 elimina a necessidade de autorização de condomínio para o funcionamento de atividades de AL em unidades autónomas destinadas a habitação na respetiva escritura de propriedade horizontal. Esta alteração elimina a obrigatoriedade de apresentação de deliberação da assembleia de condóminos aprovando a instalação de um AL em unidade autónoma no âmbito da comunicação prévia exigida para o registo – exceto para hostels. 

Em relação aos poderes do condomínio, o decreto também retira a opção de os condomínios se oporem às atividades de AL sem base justificada. As assembleias de condóminos passam a poder opor-se a tais atividades apenas através de decisão fundamentada aprovada por mais de metade da percentagem total do edifício, e apenas se esta se basear em atos disruptivos repetidos e comprovados ou que perturbem o descanso dos moradores. Nestes casos, após tomar tal decisão, a assembleia de condóminos deve solicitar uma decisão ao presidente da câmara municipal competente que, em vez de cancelar a inscrição no LA, pode convidar as partes a chegarem a acordo com termos e condições definidos. 

Além disso, o decreto em questão restaura a autoridade dos municípios para regular estrategicamente as atividades de LA em seus territórios. Tal inclui a possibilidade de criar os seus próprios regulamentos que definam áreas de contenção e áreas de crescimento sustentável e imponham limitações à transferência de registos de AL para casas e apartamentos, exceto em casos de herança, transmissão gratuita entre cônjuges, parceiros civis, ascendentes, descendentes e em casos de divórcio, separação judicial ou dissolução de parcerias civis. 

A este respeito, para garantir a eficácia do regulamento municipal acima referido, a Câmara Municipal pode suspender a emissão de novos registos de AL em áreas especificamente designadas por um período máximo de um ano, até à entrada em vigor do regulamento. 

Por fim, e sem prejuízo de outras alterações e esclarecimentos introduzidos pelo Decreto-Lei n.º 76/2024, importa ainda referir que foi aditado ao regime jurídico da AL. Esta nova disposição procura clarificar o caminho para a definição de utilizações válidas e compatíveis de imóveis para atividades de LA. Nesse sentido, são os municípios que devem estabelecer tais usos – dentro dos limites estabelecidos no decreto-lei – deixando a cada prefeitura estabelecer esses usos em seus próprios regulamentos. Caso tal não ocorra, serão permitidos os usos considerados compatíveis pela Câmara Municipal, incluindo os autorizados ao abrigo do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação ou outros que a autarquia considere compatíveis com as atividades de AL. 

Esclarece-se ainda que, sem prejuízo de eventual proibição da atividade de LA no acto constitutivo da propriedade horizontal, nos regulamentos do condomínio ou numa decisão posterior da assembleia de condomínio (a aprovar por maioria representativa de dois terços da percentagem de propriedade do edifício e apenas efetiva para o futuro), a instalação e funcionamento de estabelecimentos de LA em unidades autónomas não constituem uma utilização diferente nos termos da alínea c) do n.º 2 do artigo 1422.º do Código Civil.